Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz im Überblick
Anfang Mai 2026 hat die Bundesregierung den Referentenentwurf zur Ablösung des „Heizungsgesetzes“ vorgelegt. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird gleichzeitig die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 umgesetzt – und damit ändert sich auch einiges am Energieausweis. Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer ist das in zweierlei Hinsicht relevant: Erstens, weil sich Pflichtangaben und Anwendungsbereiche ändern, zweitens, weil heute ausgestellte Ausweise weiterhin zehn Jahre lang gültig bleiben.
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Vorweg: Bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren. Niemand muss seinen Ausweis wegen der Reform vorzeitig erneuern. Wer aber ohnehin in den nächsten Monaten einen Ausweis benötigt, sollte folgende Punkte kennen:
- Gemischt genutzte Gebäude (Wohnen + Gewerbe): Der einfachere und meist günstigere Verbrauchsausweis darf künftig nur noch für reine Wohngebäude ausgestellt werden. Wer für ein Mischgebäude jetzt noch einen Verbrauchsausweis benötigt, sollte nicht warten – nach Inkrafttreten ist hier zwingend der bilanzierte Ausweis vorgeschrieben.
- Vermietung oder Verkauf in den nächsten 12 Monaten geplant? Stellen Sie den Energieausweis besser jetzt aus, solange die heutigen Anforderungen gelten. Die neuen Pflichtangaben (CO₂-Emissionen, Niedertemperatur-Tauglichkeit, Smart-Readiness, Anteil erneuerbarer Energie u. a.) machen die Ausstellung künftig aufwendiger.
- Verbrauchsausweis: schnellere Datenbasis nutzen. Heute sind Heizkostenabrechnungen über drei Abrechnungsperioden ausreichend. Künftig muss der Verbrauch monatlich nach Energieträgern getrennt über 24 Monate erfasst werden. Wer auf bestehende jährliche Abrechnungen zurückgreifen kann, ist mit dem heutigen Verfahren schneller und einfacher dran.
- Neubau-Eigentümer: Bei Fertigstellung nach Inkrafttreten gelten die neuen Pflichtangaben automatisch – inklusive der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen für Neubauten über 1.000 m² (ab 2028) bzw. für alle Neubauten (ab 2030). Das ist nichts, dem man durch zeitliches Vorziehen ausweichen sollte – die Angabe wird ohnehin Standard.
- Bestandsausweise: Wer bereits einen gültigen Ausweis hat, muss nichts unternehmen. Die zehn Jahre Gültigkeit bleiben unangetastet, auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes.
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Wie sicher kommen die neuen Regeln?
Das ist die wichtigste Einschränkung vorab: Der Entwurf befindet sich derzeit (Stand Mai 2026) in der Ressort- und Verbändeanhörung. Bis das Gesetz tatsächlich in Kraft tritt, sind noch mehrere Schritte erforderlich – Kabinettsbeschluss, Bundestag, Bundesrat. Erfahrungsgemäß ändern sich Entwürfe in diesem Verfahren noch in Details, in einzelnen Fällen auch substanzieller.
Trotzdem: Bei den Energieausweis-Inhalten ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die wesentlichen Punkte so kommen, weil sie unmittelbar die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 umsetzen. Die EU-Frist zur Umsetzung lief am 29. Mai 2026 aus – Deutschland steht hier unter Zugzwang. An Punkten, die nicht EU-getrieben sind (etwa Heizungstausch, 65-Prozent-Vorgabe), kann sich politisch noch mehr bewegen, an den Vorgaben für Pflichtangaben im Energieausweis weniger.
Und noch ein wichtiges Detail: Die Energieausweis-Änderungen treten nicht sofort mit der Verkündung in Kraft, sondern nach derzeitigem Entwurf erst zum Ersten des sechsten Folgemonats. Sie haben also – wenn das Gesetz wie geplant verkündet wird – nach Verkündung noch ungefähr ein halbes Jahr Vorlauf, bevor die neuen Regeln gelten.
Die wichtigsten Änderungen im Detail
Neue Bezeichnungen
Aus „Energiebedarfsausweis“ und „Energieverbrauchsausweis“ werden:
- Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81 GModG)
- Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs (§ 82 GModG)
Inhaltlich bleibt die Logik gleich, die Bezeichnungen sind enger an die EU-Richtlinie angelehnt. Bestandsausweise behalten ihre Beschriftung.
Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude
Der Anwendungsbereich des Verbrauchsausweises (§ 82) wird verkleinert: Er darf künftig nur noch für Gebäude ausgestellt werden, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Für gemischt genutzte Gebäude (z. B. Erdgeschoss-Laden plus Wohnungen darüber) und für Nichtwohngebäude ist immer der bilanzierte Ausweis zu verwenden. Außerdem muss der Verbrauch künftig mindestens monatlich und nach Energieträgern getrennt erfasst werden – eine deutliche Präzisierung gegenüber heute, wo Jahresabrechnungen ausreichen.
Digitaler Standard
Der Energieausweis wird künftig digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt. Eine Papierform gibt es nur noch auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers. Das soll Vergleichbarkeit, Weiterverarbeitung und behördliche Kontrollen erleichtern.
Mehr Pflichtangaben – und neue Kennwerte
Der Pflichtkatalog des § 85 wird deutlich erweitert. Neu aufgenommen werden unter anderem:
- Energieeffizienzklasse als ausdrückliche Pflichtangabe (jetzt auch für Nichtwohngebäude möglich, siehe unten)
- Berechnete Primär-, End- und Nutzenergie in kWh pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche
- Betriebsbedingte Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr
- Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen (Phasen A bis C, von Herstellung bis Rückbau) – ab 2028 für Neubauten über 1.000 m², ab 2030 für alle Neubauten
- Anteil erneuerbarer Energie, die am Standort erzeugt wird, in Prozent
- Smart-Readiness-Angabe: Kann das Gebäude auf externe Signale reagieren und seinen Energieverbrauch anpassen? (Ja/Nein)
- Niedertemperatur-Tauglichkeit: Kann das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Vorlauftemperaturen betrieben werden? (Ja/Nein) – wichtige Kennzahl für die Wärmepumpentauglichkeit
- Baujahr der Übergabestation bei Fern- oder Nahwärmeversorgung
- Anlass der Ausstellung und Modernisierungsempfehlungen
Neue Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude
Erstmals erhält auch der Energieausweis für Nichtwohngebäude eine klare A-bis-G-Skala (neue Anlage 10a). Sie basiert auf dem Verhältnis von berechnetem Primärenergiebedarf zum Referenzgebäude – von 1,00 (Klasse A) bis 3,50 (Klasse G). Bisher gab es für Nichtwohngebäude keine vergleichbare Buchstaben-Klassifizierung.
Bessere Modernisierungsempfehlungen
§ 84 schreibt künftig vor, dass die Modernisierungsempfehlungen unter anderem prüfen müssen, ob die Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasseranlagen so angepasst werden können, dass sie mit effizienteren (niedrigeren) Temperatureinstellungen betrieben werden können. Außerdem ist eine Beurteilung der verbleibenden Lebensdauer von Heizung und Klimaanlage aufzunehmen, ergänzt um mögliche Austausch-Alternativen.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Mit dem neuen § 87 wird die Pflichtliste an die neuen Bezeichnungen angepasst. In Anzeigen muss künftig stehen:
- ob der Energieausweis nach § 81 oder § 82 (also bilanziert oder verbrauchsbasiert) ausgestellt wurde
- Ausstellungsdatum, berechneter Jahres-Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse und Baujahr
Für Bestandsausweise gilt eine Übergangsregelung: Bei Ausweisen, die vor Inkrafttreten ausgestellt wurden, gelten die bisherigen Pflichtangaben weiter – bei Nichtwohngebäuden zusätzlich getrennt nach Wärme und Strom.
Zeitplan im Überblick
- Mai 2026: Ressort- und Verbändeanhörung läuft
- Anschließend: Kabinettsbeschluss, Bundestag, Bundesrat
- Inkrafttreten der Energieausweis-Regeln: voraussichtlich am ersten Tag des sechsten Monats nach Verkündung
- Lebenszyklus-Emissionen: ab 1.1.2028 für Neubauten > 1.000 m², ab 1.1.2030 für alle Neubauten
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Jetzt ist der richtige Zeitpunkt: Solange das neue Gebäudemodernisierungsgesetz nicht in Kraft ist, gelten die heutigen Anforderungen – mit weniger Pflichtangaben und einfacherer Datenerfassung. Sichern Sie sich noch jetzt einen Energieausweis nach aktuellem Verfahren, der dann zehn Jahre lang gültig bleibt.
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Stand: Mai 2026, Referentenentwurf vom 05.05.2026. Die endgültige Fassung kann sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern.
